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Lo que importa verdaderamente en la vida no son los objetivos que nos marcamos, sino los caminos que seguimos para lograrlo. Recuerda en el libro de la vida, lo aprendido no se olvida.
miércoles, 4 de junio de 2014
El allanamiento del arrendatario
Hace
unos días se publicó la Ley 30201 que introduce la figura del “allanamiento
anticipado” en el arrendamiento de inmuebles. La norma entrará en vigencia el
30 de julio de 2014. Se trata de una declaración del arrendatario que permite
el desalojo acelerado. Mediante una cláusula del contrato el inquilino acepta
anteladamente la desocupación del predio, por las causales precisas de
vencimiento del plazo y resolución (terminación) por falta de pago. El
arrendamiento debe suscribirse con firmas legalizadas ante un notario o juez de
paz.
Mediando
esta cláusula el arrendador puede iniciar el desalojo ante el Poder Judicial
invocando el vencimiento o la falta de pago, y el demandado ya no podrá
defenderse con cualquier argumento, sino solo demostrando que el contrato sigue
vigente o que había abonado la renta antes de la resolución. No habrá
audiencias ni se admitirán pruebas ajenas a los hechos antes mencionados. Si el
poseedor no demuestra que el contrato subsiste o que estaba al día en los
abonos, se ordenará el lanzamiento en 15 días. No habrá impugnaciones ni
articulaciones que eviten la desocupación. Lo que era un trámite de años podría
terminar reducido a pocos meses.
Ahora
bien, pese a que la figura alude a un “allanamiento” o aceptación anticipada,
en realidad no es cierto que las imputaciones del arrendador se entiendan
reconocidas plenamente por el demandado. Por el contrario la norma señala que
el juez notifica al ocupante para que pruebe que el contrato se ha prorrogado,
o que ya había pagado la deuda antes de la resolución del arrendamiento. Si el
demandado no acredita estos hechos se ordena el lanzamiento, pero si el
poseedor prueba que las imputaciones son falsas se quedará en el bien. Es
decir, el llamado “allanamiento” no es tal. Una aceptación anticipada real
implicaría que ante la demanda de desalojo el poseedor no tenga defensa alguna,
pues supuestamente ha consentido por adelantado.
La
solución es positiva a simple vista, pero si los arrendadores no tienen cuidado
con sus contratos de arrendamiento, cuando el juez evalúe la respuesta del
demandado sobre la continuación del contrato o sobre el pago oportuno de la
renta, podría resultar que se complique en el análisis o peor aún que resuelva
a favor del inquilino rebelde. Por ello, es recomendable que el documento del
arrendamiento prevea mecanismos específicos, como formas únicas de entender
bien realizado el abono de la renta o producida la renovación del plazo.
Por
ejemplo se podría consignar que cualquier modificación del plazo solo será
eficaz si consta expresamente y por escrito, de esta manera se evitará que el
poseedor pretenda que hubo prórroga tácita o voluntad implícita. En el caso de
la renta se podría convenir que su pago efectivo solo se acredita con recibos
debidamente suscritos por el arrendador o con depósitos en determinada cuenta,
descartándose el mero ofrecimiento, compensación o puesta a disposición la
renta.
Finalmente,
faltando casi dos meses para que la norma entre en vigencia, cabe preguntarse
si se puede incluir la cláusula de allanamiento anticipado en los
arrendamientos que se suscriban en estos días previos. La respuesta es
afirmativa, pero sugiero someter los efectos de la cláusula a la condición de
que la Ley 30201 u otra similar entre en vigencia.
http://blogs.gestion.pe/prediolegal/2014/06/03/el-allanamiento-del-arrendatario/
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